광명이 서울을 넘었다: 토허제 풍선효과와 경기 집값 역전

강남구 아파트값이 5주 연속 내리는 동안, 경기 광명의 3.3㎡당 실거래 중위가격은 서울 평균을 넘어섰습니다. 규제가 수요를 없앤 것이 아니라 경계선 밖으로 밀어냈다는 뜻입니다. 문제는 그 경계선이 계속 이동하고 있다는 점입니다.

왜 지금인가: 서울이 식는데 경기가 뜨거워지는 역설

한국부동산원의 9월 7일 기준 주간 아파트가격동향을 보면, 서울 강남구가 −0.35%로 5주 연속 하락했고 서초구도 −0.30%로 낙폭을 키웠습니다. 송파구(−0.02%)까지 마이너스로 돌아서면서 동남권 전체가 −0.13%를 기록했습니다. 세제 개편 이후 고가 주택에 매도 압력이 붙었다는 것이 시장의 일반적 해석입니다.

그런데 같은 주, 경기도에서는 하남시와 수원 권선구가 나란히 0.47% 올랐습니다. 서울 강북 14개 구 평균(0.33%)보다도 높은 수치입니다. 시장의 온도계가 서울 강남에서 경기 남부로 옮겨간 셈입니다.

이 흐름이 상징적으로 드러난 사건이 지난 주말 보도됐습니다. 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 광명시의 ㎡당 중위 실거래가격이 8월 1,297만원으로 서울 전체 중위가격(1,268만원)을 소폭 웃돌았습니다. 1월에는 1,110만원으로 서울의 0.88배였던 곳입니다.

이 글은 세 가지 질문에 답하려 합니다. 첫째, 무엇이 경기 남부의 가격을 서울 평균까지 밀어 올렸는가. 둘째, 이것이 ‘키 맞추기’라는 구조적 재평가인가 아니면 규제가 만든 일시적 풍선효과(규제 지역의 수요가 비규제 지역으로 옮겨가 그곳 가격을 밀어 올리는 현상)인가. 셋째, 이 흐름이 꺾일지 이어질지를 판별할 실제 지표는 무엇인가입니다.

숫자가 말하는 것: 8개월 만에 바뀐 서울 대비 가격표

직방 분석의 핵심은 개별 지역의 상승률이 아니라 서울 대비 상대가격의 이동입니다. 서울 전체 중위가격을 1로 놓았을 때, 경기 주요 지역의 배율이 올해 1월과 8월 사이에 일제히 위로 움직였습니다.

가장 극적인 곳은 성남 수정구입니다. ㎡당 1,449만원에서 1,977만원으로 8개월 만에 36.4% 뛰며 서울 대비 1.14배에서 1.56배가 됐습니다. 용인 수지구도 0.75배에서 0.88배로 좁혔고, 분당구는 이미 서울의 1.71배 수준입니다.

여기서 한 가지 단서를 놓치면 안 됩니다. 한국부동산원 매매가격지수 기준으로 화성 동탄구는 올해 들어 8월 하순까지 16.9% 오른 경기도 최고 상승 지역인데, 표에서 보듯 ㎡당 중위 실거래가격은 947만원에서 972만원으로 2.6% 오르는 데 그쳤습니다.

가격지수는 동일 단지·동일 면적의 반복 거래를 추적하지만, 중위 실거래가는 실제로 체결된 거래의 구성에 좌우됩니다. 두 지표가 이렇게 벌어졌다는 것은 동탄에서 호가는 올랐지만 실제 거래는 상대적으로 저렴한 매물 위주로 이뤄졌을 가능성을 시사합니다. 뒤에서 보겠지만 이는 7월부터 시행된 규제와 시점이 정확히 겹칩니다.

경계선이 만든 온도차: 6·30 규제 3종 세트 이후 8주

정부와 경기도는 6월 30일, 용인시 기흥구(81.64㎢)·화성시 동탄구(55.52㎢)·구리시(33.34㎢) 등 총 170.5㎢를 토지거래허가구역으로 신규 지정했습니다. 같은 날 국토교통부가 이들 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 함께 묶었고, 허가 대상은 아파트로 한정했습니다. 시행은 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 1년 6개월입니다.

토지거래허가구역(이하 토허제)은 일정 규모 이상 거래에 지자체 허가를 요구하고 실거주 의무를 부과해, 사실상 갭투자(전세를 낀 매수)를 차단합니다. 효과는 즉각적이었습니다. 규제 직전인 6월 마지막 주 1.46%까지 치솟았던 동탄구 주간 상승률은 8월 셋째 주 0.12%까지 내려앉았습니다.

문제는 경계선 바깥입니다. 같은 기간 바로 옆 화성 병점구는 6월 0.16%에서 8월 셋째 주 0.46%로, 수원 권선구는 6월 0.25%에서 8월 넷째 주 0.58%로 튀어 올랐습니다. 규제지역에서 억눌린 매수세가 사라진 것이 아니라 차로 10분 거리의 비규제 지역으로 이동했다는 뜻입니다.

더 눈여겨볼 대목은 규제지역의 상승률이 8월 넷째 주에 다시 반등했다는 점입니다. 동탄구는 0.12%에서 0.54%로, 기흥구는 0.63%까지 올라왔습니다. 토허제의 억제 효과가 영구적 차단이 아니라 6~8주가량의 시간차에 가까웠다는 해석이 가능합니다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 토허제가 “규제지역의 상승을 완화하는 효과가 있다”면서도 “주변 지역으로의 풍선효과 발생 가능성이 있어 제도 보완이 필요하다”고 지적했습니다. 규제의 성패가 ‘누르는 힘’이 아니라 ‘경계선을 어디까지 그리느냐’에 달려 있다는 고백에 가깝습니다.

키 맞추기인가 풍선인가: 두 시각의 정면 충돌

강세론의 근거는 소득입니다. 한국은행은 9월 10일 발표한 통화신용정책보고서에서 반도체 경기 회복에 따른 성과급 지급과 명목임금 상승이 화성·수원·용인 등 ‘반도체 벨트’ 지역의 주택 매입 수요를 자극하고 있다고 진단했습니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원도 “반도체 산업 경기 활황 기대와 추가 유동성 유입으로 경기 남부 인기 주거지역이 강세”라고 평가했습니다.

이 논리대로라면 광명·수지의 서울 추격은 투기가 아니라 일자리와 소득이 이동한 결과의 지연된 반영입니다. 서울의 2027년 입주 물량이 크게 줄어드는 ‘입주 절벽’이 예고된 상황에서, 서울 진입을 포기한 실수요가 경기 남부로 향하는 흐름은 구조적이라는 것입니다.

신중론의 반박은 ‘경기도가 오르는 게 아니다’라는 데서 출발합니다. 한국부동산원 기준 올해 1월 1일부터 8월 24일까지 경기도 전체 상승률은 4.36%였는데, 그 안의 편차가 20%포인트에 육박합니다.

경기도 아파트 5분위 배율(상위 20% 평균가격을 하위 20% 평균가격으로 나눈 값)은 7월 6.1배로 2013년 4월 통계 작성 이래 최고치를 기록했습니다. 하위 20% 주택 여섯 채를 팔아야 상위 20% 한 채를 살 수 있다는 뜻이고, 이는 ‘경기도가 서울을 따라잡는다’가 아니라 ‘경기도 안에서 극소수가 서울을 따라잡는다’는 명제에 가깝습니다.

역사적 유사 사례도 신중론의 편입니다. 2020년 규제 확대 국면에서 수원·용인·성남이 이른바 ‘수용성’으로 급등했고, 이어 김포·파주가 비규제 프리미엄으로 뛰었습니다. 그러나 금리 인상기가 시작되자 가장 늦게, 가장 빠르게 오른 지역들이 가장 크게 되돌림을 겪었습니다. 지금 파주가 유일하게 −2.00%를 기록 중이라는 사실은 우연으로 보기 어렵습니다.

금리 환경도 그때와 닮아가고 있습니다. 한국은행은 7월 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 올린 데 이어 8월 27일 연 3.00%로 2회 연속 인상했습니다. 그럼에도 은행 주택담보대출은 8월 4조원 늘며 7월(3조5,000억원)보다 증가폭을 키웠고, 한은은 “주택시장과 가계대출을 중심으로 금융불균형 위험이 누적”되고 있다고 경고했습니다.

필자의 종합 판단은 ‘구조적 재평가 위에 올라탄 규제발 오버슈팅’입니다. 반도체 벨트의 소득 증가는 실재하므로 수지·영통·기흥의 서울 대비 배율이 올라간 것 자체는 되돌려질 성질이 아닙니다. 다만 광명이 서울 평균을 ‘추월’하고 성남 수정구가 8개월 만에 36% 오른 부분은 산업 펀더멘털보다 경계선 밖으로 밀려난 수요와 대출 접근성이 만든 초과분으로 보는 편이 합리적입니다. 규제 경계선은 언제든 다시 그어질 수 있고, 그때 초과분은 먼저 사라집니다.

그래서 지금 무엇을 봐야 하는가: 네 개의 판별 지표

첫째, 다음 규제 경계선입니다. 이번 8주가 증명한 것은 ‘규제지역 지정 → 인접 비규제 급등 → 인접 지역 추가 지정’의 순환입니다. 현재 수원 권선구·화성 병점구·남양주처럼 규제 문턱 근처에서 주간 0.4~0.6%대를 찍는 지역은, 상승의 수혜지인 동시에 다음 지정 후보라는 양면성을 갖습니다. 매수를 검토한다면 상승률이 아니라 ‘지정 시 실거주 의무를 감당할 수 있는가’를 먼저 계산해야 합니다.

둘째, 가격지수와 실거래 중위가의 간격입니다. 동탄구처럼 지수는 16.9% 올랐는데 중위 실거래가는 2.6%만 움직인 곳은, 호가와 체결가가 분리되기 시작했다는 신호일 수 있습니다. 두 지표가 다시 좁혀지며 함께 오르면 상승은 진짜이고, 벌어진 채로 거래량이 줄면 호가만 남은 시장입니다.

셋째, 2027년 경기도 입주 물량입니다. 경기도 입주 예정 물량은 2026년 6만2,893호에서 2027년 8만3,169호로 늘어납니다. 서울이 입주 절벽에 진입하는 바로 그 시기에 경기도에는 물량이 쏟아지는 구도입니다. 서울 대체 수요가 경기 남부 신축을 계속 흡수하면 이번 역전은 정착되고, 그러지 못하면 2027년이 이번 상승의 청구서가 도착하는 해가 됩니다.

넷째, 가계대출 증가 속도입니다. 기준금리 3.00%에도 주담대가 늘어난 8월 흐름이 9~10월에도 이어진다면 정부는 공급 대책이 아니라 대출 총량 규제를 다시 꺼낼 가능성이 큽니다. 한은이 “시장 기대와 가계대출을 자극하지 않도록 일관된 정책 기조를 견지해야 한다”고 못 박은 것은, 추가 조치의 명분이 이미 쌓였다는 뜻으로 읽힙니다.

정리하면, 광명의 서울 추월은 경기도가 서울이 됐다는 이야기가 아니라 규제가 지도를 다시 그리고 있다는 이야기입니다. 직장과 소득이 옮겨간 자리(수지·영통·기흥)와 규제 경계선이 밀어낸 자리(권선·병점·남양주)는 같은 상승률을 보여도 성격이 전혀 다르며, 금리가 높아지고 물량이 늘어나는 국면에서 먼저 흔들리는 쪽은 언제나 후자였습니다. 지금 필요한 것은 오른 지역을 좇는 일이 아니라, 내가 보고 있는 상승이 둘 중 어느 쪽인지 구분하는 일입니다.